你壓根沒有理解中國國情?，F(xiàn)在的茅臺，早就已經(jīng)不是茅臺了，它是一種官場貨幣，跟BT幣的用途相同。屬于硬通貨，人情往來，抵押貸款，都可以使用的。體積小，價格高，高保值，易流通性，聽著是不是跟黃金一個屬性。

官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)沒有，市場普遍認同的浙江十大地產(chǎn)白酒有諸暨同山的“醉美”、“勾踐王”“祺香”“同高”“原鍋”臺州的“金山陵”溫州的“天關(guān)山”蘭溪的“梅江燒”烏鎮(zhèn)的“三白”湖州的“烏程”等，“醉美”、“勾踐王”這兩個品牌這兩年得過六個世界金獎，非?；?，前幾年還被浙江政府部門作為浙江白酒代表帶去臺灣交流，被稱為“大陸金門高粱”呢！

市場變化瞬息萬變，就好像原來李嘉誠從塑膠花轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，他就是因為看見了房地產(chǎn)的市場，才會果斷進軍房地產(chǎn)。董總是一個有經(jīng)驗的生意人，對于市場有著自己獨到的見解，他看見了白酒的巨大市場，自然而然投身其中，更何況如今疫情在前，社交新零售也成為了后疫情時代的突破口。 百度能查到相關(guān)資料的。

貴州設(shè)定白酒發(fā)展目標，無疑是一個利好預(yù)期。這些利好政策為酒業(yè)發(fā)展帶來了巨大發(fā)展空間。同時，也有利于貴州融入“長江經(jīng)濟帶”和珠三角經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，實現(xiàn)西部幾大城市群的聯(lián)動發(fā)展。白酒作為貴州的支柱產(chǎn)業(yè)和特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展白酒產(chǎn)業(yè)，對推動貴州產(chǎn)業(yè)扶貧具有重要意義。同時，地方政府也對白酒產(chǎn)業(yè)進行了大力扶持，力圖推動茅臺酒的新發(fā)展，使白酒產(chǎn)業(yè)成為貴州經(jīng)濟發(fā)展的第一支柱。因此，在不同的發(fā)展節(jié)點上選擇什么樣的發(fā)展舉措，貴州也在不斷地進行探索。近些年來，各地在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上思路明確，既有總的指導(dǎo)思想和發(fā)展目標，在各產(chǎn)業(yè)發(fā)展上也有一些具體的發(fā)展理念和思路。但從總體上看，產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、市場定位和發(fā)展目標還不夠明確，有些方面還存在著一些不確定性。貴州茅臺作為貴州市場布局的重要板塊，其市場潛力巨大，空間巨大，發(fā)展空間巨大。但光靠豐富的經(jīng)濟資源是遠遠不夠的，必須從自身的特點出發(fā)，找到適合貴州發(fā)展的正確方向，利用自身豐富的資源，實現(xiàn)經(jīng)濟高速發(fā)展。在酒業(yè)發(fā)展層面，地方政府應(yīng)加強產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、指導(dǎo)行業(yè)、服務(wù)企業(yè)，并加大對產(chǎn)區(qū)營銷、包裝和品牌建設(shè)的力度。通過政府的政策支持、市場規(guī)范和公共服務(wù)體系的建設(shè)，營造良好的發(fā)展環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護航。同時，應(yīng)加強與第三產(chǎn)業(yè)尤其是金融、保險、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聯(lián)系，促進產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)的同步發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，要打造“世界級名酒產(chǎn)區(qū)”，進一步推進產(chǎn)業(yè)集群和集約化發(fā)展，合理布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動和提升產(chǎn)業(yè)鏈價值，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，形成新的產(chǎn)業(yè)格局，培育新的經(jīng)濟增長點。最后，在進行空間戰(zhàn)略規(guī)劃時，既要依靠國家層面的空間戰(zhàn)略規(guī)劃，又要細化和分解貴州省的突出特點和問題。

　　老成都寬窄巷子的劉媽老酒坊　　——難得的女人，難得的酒　　《 人民日報 》（ 1983年10月25日 03版）　　1962年初冬的早晨薄霧漫漫，老成都寬窄巷子人來人往，賣米的、賣包子的、賣柴火的、賣糖果的、捏面人的等等好一番熱鬧！遠處飄來一陣酒香隨后傳來響亮的吆喝“賣酒啦、賣酒啦!賣陳年高粱酒……”熟悉的吆喝聲一聽便是劉媽挑著酒擔子趕集來了，多少年來她那有力的雙腳穿梭在這條青石板路上。勤勞的劉媽總是保持著她那憨厚淳樸的笑容，劉媽老酒純手工釀造，天然五谷，新鮮嫰澤，原汁原味，緊緊包裹著令人沉醉的曲酒香味。輕輕飲下一口，甜軟細膩、濃情蜜意瞬間激起心中的不禁情懷，讓人欲說還休、欲罷不能，那久久的回味勝過一片田野、一彎小溪、一屢炊煙、一間小屋。讓浪漫與美味溢滿家鄉(xiāng)的味道！ “等你許久啦，以為你今天不來賣酒了！”一個賣柴火老漢提著酒壺道，忠厚老實的劉媽停下腳步，只是憨厚的笑笑從肩上放下沉重的擔子“張柴火，又是您?。±弦?guī)矩裝滿嗎？老漢笑著說“是、是、是……！”不知是酒香還是人情味，一上午買酒的人絡(luò)繹不絕。下午時分兩壇老酒已買完劉媽媽挑著酒擔子回到家中照顧身患哮喘病的丈夫，晚上在酒坊手工釀酒直至深夜。釀酒爭錢不夠丈夫藥費，由于利薄生活過得十分清苦，老成都寬窄巷子的街上劉媽十年如一日。石板路上不知留下多少腳印，多少汗水，由于童叟無欺、對丈夫不離不棄在當?shù)貍鳛榧言挘?75年出版《成都百行傳》一書中有記載劉媽賣酒陪夫之事實。82年《農(nóng)村婦女之友》贊揚劉媽酒香人厚，婦女之典范！　　劉媽老酒坊緊緊抓住消費者的口味需求，將曲酒與綿竹地區(qū)天然水質(zhì)兩種味道巧妙融合，大膽創(chuàng)新，將二者神奇地結(jié)合起來，從此，開創(chuàng)了健康和高品質(zhì)二者兼有融合的劉媽老酒坊新時代?！　〗裉靹尷暇瓶诳谙鄠?，未來……！

轉(zhuǎn)載自《文旅小鎮(zhèn)觀察》，經(jīng)授權(quán)后發(fā)布。 或許，誰也不會想到，2020年兩個上演著極端走勢。 最為瘋狂的是白酒；搖搖欲墜的則是房地產(chǎn)。然而，一個現(xiàn)象更加有趣，房地產(chǎn)企業(yè)“嗜酒”，而白酒企業(yè)愛上了地產(chǎn)，只不過能不能成就彼此，都還是個未知數(shù)。 代表酒文化崛起的白酒小鎮(zhèn)們，能否延續(xù)白酒的神奇呢？鎮(zhèn)長對此充滿好奇。 白酒正在“飛天” 白酒為什么火爆，相信喝白酒和不喝白酒的人，都有各自的觀點。但不管如何，都不影響白酒企業(yè)市值的暴漲，就跟當年房價的瘋狂一樣，沒多少人能說的清楚原因。 A股市場上，茅臺、五糧液代表了白酒的興盛。地產(chǎn)板塊上萬科、保利們的股價走勢與地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。 頗為神奇的是，地產(chǎn)行業(yè)是數(shù)十萬億的市場，只不過A股還沒有萬億市值的房企。這絲毫不影響白酒企業(yè)成就萬億市值。滬深兩市中，五糧液市值破一萬億，茅臺市值突破2.3萬億，成為名副其實的白酒大亨。反觀萬科的市值在3200億左右，保利地產(chǎn)則在1900億左右。 白酒的霸氣，就理所應(yīng)當了。當然，如果再看毛利率方面，茅臺和五糧液更是強大到無敵。 為何白酒企業(yè)如此霸氣呢，或許從一段話中可以看出端倪。 五糧液集團董事長李曙光認為，白酒行業(yè)作為永恒朝陽產(chǎn)業(yè)，長期不缺酒，但長期缺好酒。未來，優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)、優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢品牌將分享結(jié)構(gòu)性繁榮機會。 茅臺 五糧液代表什么呢？這就是A股白酒板塊半壁江山，3萬億市值需要多少家房企能夠超越呢？ 因此，近年來，房企參與控股酒類企業(yè)的呈現(xiàn)越來越多的趨勢。比如，天洋控股一度拿下了舍得酒業(yè)的控制權(quán)，上海豫園 旅游 商城拿下了金徽酒的控制權(quán)，當然同樣的案例還有很多，從側(cè)面反映了酒類企業(yè)對于地產(chǎn)企業(yè)的誘惑力的確很大。 同理，酒類企業(yè)對于地產(chǎn)行業(yè)同樣是有所期待。巨頭們早就按耐不住，伺機進場擁抱地產(chǎn)行業(yè)。 寡頭時代 另類賽道 細心的投資者一定會發(fā)現(xiàn)茅臺、五糧液都藏著“地產(chǎn)”。 茅臺的經(jīng)營范圍里可見，“茅臺酒系列產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售；飲料、食品、包裝材料的生產(chǎn)、銷售；防偽技術(shù)開發(fā)、信息產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品的研制、開發(fā)；酒店經(jīng)營管理、住宿、餐飲、 娛樂 、洗浴及停車場管理服務(wù)?！?再來看看五糧液的地產(chǎn)含量，主營：酒類產(chǎn)品及相關(guān)輔助產(chǎn)品（瓶蓋、商標、標識及包裝制品）的生產(chǎn)經(jīng)營；兼營：飲料、藥品、水果種植、農(nóng)業(yè)種植、進出口業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、投資管理(不得從事非法集資、吸收公眾資金等金融活動)。 盡管大體量的地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未出現(xiàn)，但足以表明茅臺和五糧液對于地產(chǎn)板塊的期許和布局已經(jīng)展開。 有著濃厚的酒文化，或許讓茅臺和五糧液最感興趣的是文旅。 近期，一則公告增加了市場對于酒類文旅的期許。 中天金融布公告稱，為促進區(qū)域經(jīng)濟新發(fā)展，建設(shè)“特色商貿(mào)零售產(chǎn)業(yè)、體驗式餐飲 娛樂 業(yè)、文旅休閑產(chǎn)業(yè)”三位一體的產(chǎn)業(yè)融合型項目，公司子公司貴陽房開擬與貴陽市云巖區(qū)人民政府在未來方舟片區(qū)實施“貴州·酒世界”項目。 為確保合作項目的順利實施，2020年12月15日，貴陽房開與云巖國投簽署《貴州酒世界項目合作協(xié)議》，貴陽房開擬將50億元資產(chǎn)劃至其全資子公司瑞景鑫公司，并由云巖國投受讓瑞景鑫公司100%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款暫定為50億元。 據(jù)悉，本次項目位于貴陽市云巖區(qū)未來方舟世貿(mào)半島，總建筑面積約100萬m。項目以“酒”為主題，建設(shè)包含文化展演體驗中心、消費體驗空間及多元化精品酒店體系。依托世貿(mào)半島及未來方舟外灘7公里商業(yè)帶，引入全球高品質(zhì)餐飲、酒文化夜游 娛樂 、黔貨出山等豐富業(yè)態(tài)，營造兼具商業(yè)文旅休閑與生活美學(xué)鑒賞的國際化標桿性體驗空間。 公司表示，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項是公司與貴陽市云巖區(qū)人民政府分步實施“貴州·酒世界”項目合作的第一步，是加快推動“貴州·酒世界”項目落地的重要舉措。如能按計劃推進，將充分發(fā)揮雙方資源優(yōu)勢，進一步提升公司資產(chǎn)運營效率和盈利能力，將對公司2020年和未來財務(wù)狀況、經(jīng)營成果產(chǎn)生一定的積極影響，推動公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 酒帶來的預(yù)期，已經(jīng)讓中天金融開始期許明天早日到來。 說到這里，一定會有很多人會問貴州·酒世界到底是個啥？中天地產(chǎn)此舉跟茅臺有何關(guān)系呢？ 或許有必要換一個視角來解讀，“貴州是全國知名產(chǎn)酒大省，上千年的酒文化沉淀和歲月洗禮，釀造了世界三大名酒之一的茅臺酒，以及全國名酒習(xí)酒、董酒、金沙窯酒等。同時，酒產(chǎn)業(yè)也是貴州省經(jīng)濟發(fā)展的助推器。中天城投以推動城市經(jīng)濟文化發(fā)展為己任，于生態(tài)大城中天·未來方舟核心區(qū)域——世貿(mào)半島，傾力打造全國唯一酒文旅消費目的地——貴州·酒世界?！?貴州·酒世界以“酒”為主題，打造“一個中心、三個一百”的酒文化全景體驗?zāi)康牡?。項目建設(shè)包含了以“世界之釀”大展、“酒神之舞”歌舞秀、“酒神之殿”名酒廊三大主題內(nèi)容的文化展演體驗中心；以茅臺博物館、東方美學(xué)館、法式風(fēng)情館、德式精釀館、南洋特色館等50個國際館和50個中國主題館酒類消費體驗空間；并引入萬豪酒店品牌，構(gòu)造多元化精品酒店體系。 2019年初，貴陽市委十五屆五次全會提出了“一品一業(yè) 百業(yè)富貴”的發(fā)展愿景。 中天城投集團聯(lián)席董事長吳道永表示，將貴州·酒世界打造成“永不落幕的酒博會”，并以此為契機構(gòu)建全國酒文旅消費目的地，并將項目樹立為貴州新名片、新地標，促進區(qū)域經(jīng)濟新發(fā)展，全力打造“醉美多彩貴州”。 貴州·酒世界被寄予厚望，“貴州·酒世界擁有優(yōu)質(zhì)資源與嶄新平臺，將長效助力未來方舟區(qū)域功能優(yōu)化，有效助推文旅產(chǎn)業(yè)、酒產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，高效推動城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級?！?不難發(fā)現(xiàn)，對于茅臺而言，貴州·酒世界是其中的一部分，但絕非是自己的主場。因此，茅臺自身的文旅小鎮(zhèn)或許越來越近了。 五糧液文旅小鎮(zhèn)近了 有消息顯示，宜賓市五糧液酒文化小鎮(zhèn)城市設(shè)計方案日前出爐，正在向 社會 征求意見建議。 五糧液酒文化小鎮(zhèn)的功能定位是區(qū)域白酒文化 旅游 景區(qū)、酒都特色風(fēng)貌體驗窗口、五糧液企業(yè)綜合展示中心。 據(jù)悉，宜賓市五糧液酒文化小鎮(zhèn)位于五糧液酒業(yè)園區(qū)東南門戶地帶，東至渝昆高速，西至五糧液廠區(qū)，南臨岷江，總規(guī)劃范圍約為52.17公頃。 近日，宜賓市自然資源和規(guī)劃局組織翠屏區(qū)政府、市規(guī)劃編研院、五糧液集團公司與規(guī)劃團隊進行會商，啟動并梳理五糧液酒文化小鎮(zhèn)城市設(shè)計相關(guān)工作，深入挖掘宜賓獨特的酒文化，結(jié)合空間布局、未來需求等要素情況，分析了城市設(shè)計、典型建筑概念性設(shè)計方案，為下一步推動項目建設(shè)打下基礎(chǔ)。 該設(shè)計方案充分結(jié)合主題沉浸式消費模式，充分挖掘五糧液酒文化特點，提出通過重碧樓(酒文化博物館)、醉趣坊(五星級酒店)、三余坊(游客服務(wù)中心+購酒中心+體驗中心)、爭玉坊(研發(fā)辦公樓)、塔影園(舊州塔生態(tài)公園)為核心項目，提供區(qū)域酒文化消費場景，并策劃了酒文化小鎮(zhèn)十二時辰的豐富文旅活動。 同時依托公園城市理念，構(gòu)建藍綠交融的生態(tài)骨架，依托五糧液垂江景觀軸、酒文化濱江體驗帶、舊州塔酒文化公園、濱江 體育 公園，形成“一軸垂江、一帶兩園、水綠相映、四大林盤”等生態(tài)結(jié)構(gòu)。此外，該設(shè)計方案還充分營造酒文化消費場景，以“時時有活動、月月有節(jié)事”為設(shè)計理念，策劃了酒文化小鎮(zhèn)十二大特色節(jié)事活動。 從貴州·酒世界到五糧液酒文化小鎮(zhèn)，似乎正在解開酒文化到底能否帶動文旅地產(chǎn)的謎底？ 不管怎樣，萬億市值的白酒寡頭們已經(jīng)展現(xiàn)出市值管理的能力了，大象都可以跳舞，何況把文旅地產(chǎn)玩起來呢？ 一定要相信文旅地產(chǎn)，是個現(xiàn)金流比拼的行業(yè)，因此，接下來的舞臺還是交給茅臺、五糧液們吧。

低庫存周轉(zhuǎn)效率的天然行業(yè)有哪些（一） 在前面的幾篇文章中，曉閑介紹了失敗庫存管理的一些特征，而且也介紹了多個負面的案例。 按照上周的寫作邏輯，這里曉閑應(yīng)該先給大家介紹一些成功案例的。 不過在介紹一些成功案例之前，我想先談一談庫存管理的行業(yè)特征。 我的問題是什么樣的行業(yè)天然具有低庫存周轉(zhuǎn)效率，而什么樣的行業(yè)卻天然會要高周轉(zhuǎn)。 大家的答案是什么？ 對于企業(yè)來說，造成庫存低周轉(zhuǎn)的原因主要是產(chǎn)品生產(chǎn)周期很長。 而對于某些行業(yè)的企業(yè)而言，保持高周轉(zhuǎn)效率是必然的選擇。 一、低周轉(zhuǎn)行業(yè) 對于我們普通人而言，可以接觸到的最知名的低周轉(zhuǎn)行業(yè)主要有 房地產(chǎn)開發(fā)商和高端白酒 這2個行業(yè)。 這2個行業(yè)的行業(yè)特性決定了全行業(yè)的所有公司都保持了較低的存貨周轉(zhuǎn)率，或者較長的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。 從某種特性來說，目前人類的技術(shù)水平以及經(jīng)濟社會發(fā)展狀態(tài)決定了這2個行業(yè)天然就是低周轉(zhuǎn)的模式。 另外，某種程度上來說，房地產(chǎn)和高端白酒都具備金融屬性，其金融屬性也決定了在當下其低周轉(zhuǎn)的狀態(tài)無法改變。 下面，曉閑將分別介紹這2個行業(yè)。 1.房地產(chǎn)開發(fā) 目前，基本上全大陸地區(qū)的房地產(chǎn)公司都處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的階段中。 早年的中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)都習(xí)慣了從銀行借錢并瘋狂拿地和囤地，之后再開發(fā)地塊，再借錢拿地的這樣一種循環(huán)模式。 對于地產(chǎn)公司而言，每一次的產(chǎn)品銷售都是一次毀滅消費者的過程。對于多數(shù)的購房者而言，一旦發(fā)生了一次房屋交易后，通常這一輩子可能很難再次發(fā)生房產(chǎn)購買。 當然，曉閑也必須要承認，還是有許多的購房者會出現(xiàn)二次購房，甚至三次購房的情況的，畢竟存在換房、多買房或投資用房的需求。 不過，民用住房其生命周期基本上可以持續(xù)大幾十年，而人的壽命也不過幾十年的時間，且在其生命的前25年和45歲之后恐怕很難為了自己而買房，天然上決定了人一輩子消費一套房是理性的選擇。 前者因為缺乏經(jīng)濟基礎(chǔ)而不能買房；而對于后者，一旦年齡過了45歲，還沒買房的多半還是買不起，或者壓根已經(jīng)沒有買房的需求了，或者即使買房，也不一定會買新房。 因此，對于地產(chǎn)公司而言，隨著整個房地產(chǎn)存量樓盤的不斷增加，其客戶群體必然是不斷萎縮的。 過去二十年的房地產(chǎn)輝煌本質(zhì)上來源于中國城鎮(zhèn)化進程和貨幣寬松的政策，在未來我們將難以看到過去二十年的盛況了。 由于前些年房價增速大幅超過銀行貸款利率，對于房地產(chǎn)公司而言，拿到的土地越多，公司越賺錢，畢竟借錢的利息趕不上土地升值的速度，同時，由于地產(chǎn)需求火熱，地產(chǎn)開發(fā)商的房屋預(yù)售可以幫助企業(yè)提前獲得現(xiàn)金流，進一步又加速了這樣一種趨勢。 比如李嘉誠旗下的某地產(chǎn)公司很多年前拿的地塊，到現(xiàn)在還沒蓋成商品房。 回歸整個房產(chǎn)項目而言，企業(yè)的整個開發(fā)過程基本上是這么幾個步驟。 地產(chǎn)公司先拿地，然后接著拿到地塊之后，再做項目設(shè)計和規(guī)劃，之后再做地面和地下的拆除工作和打地基，之后才開始地上部分的建設(shè)。 如果曉閑的讀者中有誰是農(nóng)村戶口的，且曾經(jīng)家里做過自建房屋的，會對房屋建設(shè)速度有一些了解。 如果是單獨建設(shè)一個一兩層高、地面面積六七十平米的樓房，找?guī)资畟€人一起開始建，那么，大概用不了多久房子就建好了，如果只是建成毛胚，一般也不會超過2個月的時間。 如果還要做裝修的話，那么，周期還需要再延長一段時間。 不過，對于多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，這種一兩層的房屋往往沒有開發(fā)價值。 在房地產(chǎn)項目的營業(yè)成本中，占大頭的成本往往是拿地成本，而相比于土地成本，磚塊、水泥、鋼筋、玻璃等建筑材料的成本占比會少不少。 所以，對于地產(chǎn)公司而言， 提高利潤率和降低成本的做法往往是建高樓 。 樓房越高，房地產(chǎn)公司就能賣更多的房，得到更多的收入，而對應(yīng)的，其土地成本不變，而材料成本和建筑成本影響相對較少。 隨著建筑物高度的增加，由此會產(chǎn)生2個影響：打地基的周期會延長，地上部分建筑時間也會增加。 樓房越高，房屋地基需要承受的壓力也就越大，為了保證建筑物在未來數(shù)十年中不會發(fā)生傾斜或倒塌等事故，房地產(chǎn)公司必須在建設(shè)地上部分時做好打地基的工作。 而隨著樓層的增加，樓上部分的建筑時間自然也會延長。 而現(xiàn)階段整個房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)生變化。 由于國家政策的改變和住房市場需求變動，帶來的影響是 高負債低周轉(zhuǎn) 的模式不再適用了，這樣的模式會導(dǎo)致很多的房地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金鏈斷裂的風(fēng)險，危及企業(yè)的安全。 因此，從最近幾年開始，很多的地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)變策略，開始降低負債率，同時提高周轉(zhuǎn)率，龍頭企業(yè)也是如此。 雖然企業(yè)試圖這么做，但是，我們還是能夠感受到這個行業(yè)依然處于低周轉(zhuǎn)的狀態(tài)之中。 曉閑近期在工作城市做了房地產(chǎn)項目的調(diào)研。 與碧桂園的置業(yè)顧問有過交流，在這邊有一個碧桂園的地產(chǎn)項目，公司是今年（記不清幾月份）拿到的地塊，項目的一期預(yù)售為今年12月份，而碧桂園交付房屋預(yù)計將在2024年。 那么，我們算一下，可以基本上判斷整個房產(chǎn)存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)應(yīng)當在2年以上的周期。 這還是企業(yè)在努力提高周轉(zhuǎn)速度的一種結(jié)果。 另外，曉閑在與其他一些三線房產(chǎn)公司接觸時，發(fā)現(xiàn)基本也是類似的情況。 為了驗證曉閑的論斷，曉閑提供一下碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)供大家參考，具體數(shù)據(jù)見表1。 表1 碧桂園存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)從表1的數(shù)據(jù)看，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)效率并沒有任何提升，反而還出現(xiàn)了明顯下降，當然，造成該問題的原因可能與2020年的疫情關(guān)系很大。 當我們在分析地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)時，可以將企業(yè)拿到土地作為開始，而將房屋交付給用戶作為結(jié)束。 在我們思緒可觸及的未來，我們將會看到很多的地產(chǎn)公司依然會保持比較低的存貨周轉(zhuǎn)效率。 不過，這樣一種局面并不是確定的，在某些特殊的情況下，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)效率可能會大幅提高，情況比較多。 A.地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變商業(yè)模式 不再熱衷于開發(fā)新房項目，而是選擇建設(shè)一些特色項目，或者轉(zhuǎn)型為類似于麥當勞、迪士尼這樣的看似非地產(chǎn)公司但骨子里屬于地產(chǎn)商業(yè)模式的企業(yè)。 麥當勞的商業(yè)模式本質(zhì)上是地產(chǎn)公司哦，至于為什么這么講，這里不作介紹。 B.降低地產(chǎn)項目規(guī)格 如果當?shù)禺a(chǎn)項目能夠以小型化的模式進行的話，那么整個建設(shè)周期會非常短，產(chǎn)品交付效率會大幅提高，自然會帶來公司的存貨周轉(zhuǎn)率指標大幅提高。 當?shù)禺a(chǎn)項目以小型化項目來推進時，項目建設(shè)難度和周期將會大幅縮減。 據(jù)我所知，某三線地產(chǎn)公司參與上海的一個舊城改造項目，因為項目難度太大，規(guī)模太大，其建設(shè)周期非常長。 該項目期初的總投資額高達250億左右，由于預(yù)算不當，目前預(yù)算又增加了25億左右。 該公司在2016年左右拿下了地塊，今年年初完成地面拆除清理，截至到目前，該項目還處于做設(shè)計方案的階段，該項目預(yù)計將于2027年徹底完工。 從項目的建設(shè)周期看，該項目的完工周期將長達11年，對應(yīng)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)將高達近3600天。 原本企業(yè)最初在做方案時，預(yù)計項目將于2024年完工，但因為不順利，項目延期3年。 C.新技術(shù)帶來的轉(zhuǎn)機 對于地產(chǎn)行業(yè)而言，存在某一些新技術(shù)可能在遙遠的未來徹底改變這個行業(yè)，而這樣的技術(shù)的誕生可能會摧毀已存的全部地產(chǎn)公司。 在曉閑看來， 3D打印技術(shù)和新材料 可能是2種改變行業(yè)的潛在力量。 當然，到目前為止，3D打印技術(shù)還沒有在建筑行業(yè)中得到任何應(yīng)用。 這項技術(shù)目前還不夠成熟，僅僅在某些特定的行業(yè)有所普及，比如食品加工業(yè)的某些細分領(lǐng)域已經(jīng)開始得到應(yīng)用了，比如3D打印生產(chǎn)巧克力或者打印某些人體組織，比如骨骼。 但由于建筑業(yè)追求的首要要求是安全性，目前3D打印的技術(shù)水準恐怕很難承擔高強度的建筑材料要求。 而新材料的誕生也有可能會取代目前常用的磚塊這種笨重的材料。 這些技術(shù)的誕生將會轉(zhuǎn)變目前地產(chǎn)公司的商業(yè)模式。 當下的地產(chǎn)公司的商業(yè)模式過于粗暴，其商業(yè)模式就是地產(chǎn)公司拿地蓋房給用戶，其中發(fā)揮重要作用的因素是地產(chǎn)公司的資金實力和籌錢的能力。 簡單地說：誰能拿錢買地，誰就是地產(chǎn)界的扛把子。 而至于地產(chǎn)公司的產(chǎn)品房子到底有啥本質(zhì)的區(qū)別，我想大多數(shù)的中國人估計也講不出一個所以然。 如果我們要說一下萬科、碧桂園、招商蛇口、新城控股、綠地的房子有啥區(qū)別，不知道有幾個人能講出一個一二三呢？ 而一旦新技術(shù)在地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用上，那么，它很有可能會改變地產(chǎn)商的成功要素。 或許對企業(yè)而言，以前的資金實力就不一定有價值了，反而對公司的技術(shù)實力會非常重要。 從中遠期，其實我們更應(yīng)該期待的是房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式的變更而帶來存貨周轉(zhuǎn)率的提升，而新技術(shù)的產(chǎn)生將依然是非常遙遠的。